2017年的最后一個月，從市中心的王府中環(huán)到西鐵營萬達，北京多家商場陸續(xù)開業(yè)，其中，12月22日-29日就有5家商場開業(yè)。2017年新零售戰(zhàn)略讓此前低迷、找不到轉型突破口的傳統商業(yè)迎來了轉機。從品牌入駐率和業(yè)態(tài)看，新開業(yè)的商場在運營籌備方面做了很多功課。大型商業(yè)項目集中開業(yè)，在互聯網時代，如何借助新零售概念度過養(yǎng)商期，這是實體商業(yè)新生代們繞不開的話題。

　　年底商場扎堆開業(yè)

從11月28日的王府中環(huán)試營業(yè)開始，多家新商場緊隨其后相繼開業(yè)。僅12月22日-29日，就有西鐵營萬達廣場、世界之花、悅茂購物中心、中海寰宇薈和懷柔萬達廣場5家購物中心陸續(xù)開門迎客。

北京商報記者調查發(fā)現，這些集中在年底開業(yè)的購物中心所在區(qū)域此前并無大型商業(yè)綜合體，所在區(qū)域的交通也不便利。西鐵營萬達廣場位于南二環(huán)，雖靠近市中心，但沒有直達的地鐵線，西鐵營站規(guī)劃中的14號地鐵線也暫未開放。在此項目開業(yè)之前，周邊居民和首都醫(yī)科大學的學生常去的是3公里外的凱德MALL。世界之花項目位于南四環(huán)，周邊住宅區(qū)較多，但公共交通不便利是當地的一大難題，另外當地也缺乏大型購物綜合體。剛剛開業(yè)的小型購物中心悅茂購物中心，周邊1.5公里內擁有37個住宅小區(qū)，常住居民約12萬人。該購物中心根據周邊商業(yè)配套的狀況，將商場定位為社區(qū)購物中心，以中端品牌和家庭日常消費為主。

　差異化營銷度養(yǎng)商期

與前兩年相比，2017年北京商業(yè)狀況明顯好轉。以傳統的“金九銀十”消費旺季看，2017年9-12月，北京新開購物中心有8家；去年同期，開業(yè)的購物中心有5家；而2015年9-12月，開業(yè)的購物中心僅有3家。值得關注的是，2017年新開商場大部分位于五環(huán)以內，而2016年開業(yè)的購物中心大部分在京郊。

同時，北京商報記者發(fā)現，今年開業(yè)的購物中心在招商、運營等方面遇到的問題也與前些年有所不同。一位不愿透露姓名的商場運營負責人坦言，對于如今相對飽和的市場而言，避免同質化是挑戰(zhàn)。新開業(yè)的商場在一定程度上調節(jié)了這一狀態(tài)：品牌自己對門店密度有標準，商場在招商過程中也會舍棄一些同質化品牌。

如建筑面積63萬平方米的世界之花項目，經過七年終于在本月正式開業(yè)，其定位為填補區(qū)域空白。世界之花相關負責人表示，要把世界之花打造成北京南城的地標性購物體，為南城居民提供更好的生活購物及休閑的體驗中心，彌補此區(qū)域大型商業(yè)空白，也希望能夠為舊宮鎮(zhèn)的經濟帶動起到一定作用。

而位于海淀區(qū)小營的悅茂購物中心，則借力新零售等周邊稀缺項目吸引眼球。“在今年2月悅茂購物中心接手前，該區(qū)域周邊的商業(yè)多為低端業(yè)態(tài)，且連鎖品牌較少，當時知名品牌并不考慮進駐該區(qū)域。所以，管理團隊將項目定位為服務社區(qū)居民，解決生活購物和吃飯不便利的問題。在招商過程中，我們對品牌組合進行了相應調整。”談到悅茂購物中心的定位，相關負責人介紹道。目前，悅茂購物中心引入了阿里巴巴重點打造的新零售樣本——盒馬鮮生，同時引入兒童業(yè)態(tài)彌補周邊教育資源缺失，餐飲則為周邊居民提供了聚會的地方。值得注意的是，悅茂購物中心沒有服裝、化妝品等品類，這也是為了與附近的華潤五彩城進行錯位運營。

　此實體非彼實體

中國商聯會智慧商業(yè)分會常務副會長兼秘書長范艷茹告訴北京商報記者，就今年來說，很多商場集中在年底開業(yè)，不僅是因為下半年有節(jié)日的促銷契機，同時還有其他因素。如今年上半年北京新開商場不多，對于以自然年劃分任務目標的企業(yè)來說，集中在12月開業(yè)也可能是因為上半年籌備不足，必須在下半年掐著時間突擊完成任務。

除了新開業(yè)商場之外，今年一些商業(yè)地產開發(fā)商在北京市場的動作也不少。不久前，太古里宣布長期租用三里屯雅秀，打造三里屯太古里西區(qū)；再早些時候，大悅城與華遠地產達成戰(zhàn)略合作，宣布將共同開發(fā)石景山大悅城；在通州，包括SKP、合生匯、遠洋等諸多籌劃當中的項目更是數不勝數。

規(guī)劃中的商業(yè)項目不斷增加，既有一線城市市場消費力較強的因素，也在一定程度上反映了實體零售回暖。而在業(yè)內人士看來，所謂的實體回暖，一是前幾年面對電商的沖擊，顯得有些措手不及的實體商業(yè)在思考和調整后充分調動自身優(yōu)勢，以更加理性的態(tài)度回歸市場；另一方面，電商在經歷快速發(fā)展期后進入瓶頸期，需借助實體商業(yè)增加市場競爭力。

中購聯購物中心發(fā)展委員會主任郭增利告訴北京商報記者，受益于消費升級的不斷加快，實體商業(yè)總體回暖確實是不爭的事實，但是競爭分化和馬太效應也更加顯著。事實上，實體和電商早期的關注點有所不同，雙方在發(fā)展當中補短板，勢必交叉于體驗。這也是如今電商和實體正在努力調整的方向，而新零售則是調整當中的具體實踐方式之一。

　新消費驅動商業(yè)變革

根據市場咨詢機構RET睿意德發(fā)布的2017北京商業(yè)新消費大數據顯示，2017年北京城市生活消費水平位居國內前列，尤其是休閑娛樂和餐飲消費活躍。進一步來說，如密云華潤萬象匯、西鐵營萬達廣場、朝陽合生匯等知名開發(fā)商旗下項目開業(yè)，意味著以華潤、萬達為首的知名開發(fā)商在進一步拓展北京市場。傳統商圈的北京坊、王府中環(huán)、M·CUBE摩方新項目陸續(xù)開業(yè)，文化屬性特征明顯，為老商圈帶來新活力。同時，今年主題藝術展市場消費火熱，購物中心文創(chuàng)業(yè)態(tài)品牌數量比上年約增加11%。

另一方面，根據中國報告大廳網的數據顯示，2016年在零售業(yè)疲軟的大環(huán)境下，高端購物中心有所減少，而奧特萊斯則大量增加，如樂多港奧特萊斯和花鄉(xiāng)奧特萊斯相繼對外開放。這其中大部分新增商業(yè)項目都是輻射周邊區(qū)域的區(qū)域型購物中心。

RET睿意德表示，北京商業(yè)發(fā)展的特點發(fā)生了明顯變化，購物中心不再以消費力劃分，而是以社群化的審美進行組合，消費形式逐漸從商品消費轉為時間消費，零售行業(yè)線上線下融合趨勢愈發(fā)明顯。這些都是2017年北京商業(yè)活力增加的主要因素。此外，從年底北京商場扎堆開業(yè)的表現也可以看出，商場對新零售項目表現出了很強的信心，這進一步意味著實體商業(yè)的復活。